GESTORA HSI ESTREIA NA INCORPORAÇÃO RESIDENCIAL

A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) dá seu primeiro tiro para entrar no negócio de incorporação imobiliária residencial.

Depois de um ano de conversas, a gestora de fundos de private equity imobiliário e crédito estruturado fechou parceria com a Nortis, de Carlos Terepins – empresário que deixou a Even Construtora e Incorporadora há um ano e meio -, para criar joint venture que vai incorporar projetos residenciais dos padrões médio e alto na cidade de São Paulo.

A joint venture será a principal parceria da HSI no segmento residencial.

Juntas, HSI e Nortis vão investir R$ 600 milhões na joint venture, em ciclo de três ou quatro anos, quando pretendem lançar Valor Geral de Vendas (VGV) total superior a R$ 1 bilhão. A faixa de VGV estimada por projeto é de R$ 80 milhões a R$ 150 milhões. A HSI será majoritária nos projetos. A expectativa é que os lançamentos tenham início no primeiro trimestre de 2018, com início das entregas no segundo semestre de 2020.

"A HSI não fazia incorporação residencial há, praticamente, dez anos", conta o sócio responsável por aquisições, Thiago Costa. Incluindo os aportes na parceria e investimentos a serem feitos em conjunto com outras incorporadoras, a HSI projeta destinar até US$ 200 milhões para o segmento residencial. Os recursos fazem parte do fundo V, cuja captação foi concluída pela gestora há pouco mais de um ano. Dos US$ 700 milhões do fundo, 40% já foram alocados pela HSI.

Há uma década, quando optou por deixar o mercado imobiliário residencial, o volume de capital disponível para as incorporadoras era abundante, em função do grande número de aberturas de capital. Até aquele momento, a HSI havia tido atuações pontuais em incorporação residencial. Agora, pela primeira vez, o segmento vai se tornar um negócio relevante no portfólio da gestora.

A parceria entre HSI e Nortis não prevê exclusividade de atuação em incorporação residencial, mas desenvolvimento pela joint venture de empreendimentos dos padrões médio e alto, em bairros da capital paulista como Pinheiros e Vila Mariana. A gestora pode fechar parcerias com outras incorporadoras para tipos diferentes de projetos ou para atuar no Rio de Janeiro e mais alguns mercados. Focado em São Paulo, Terepins possui também empresa focada no segmento econômico.

Segundo Costa, a viabilidade considerada para os projetos considera preços de vendas abaixo dos atuais e velocidades de venda mais lentas "Precisamos ser conservadores nas viabilidades. Está é uma lição de décadas de trabalho", acrescenta Terepins.

Na largada da joint venture, as duas partes estão fazendo aportes em dinheiro e terrenos: atualmente, há cinco áreas na parceria. Novos terrenos estão em negociação, seja pela formação com a compra de áreas de pessoas físicas quanto pela aquisição de ativos de incorporadoras que precisam de liquidez.

"Projetos já aprovados também podem nos interessar desde que passíveis de adaptação às novas condições de mercado", diz.

Há disponibilidade de áreas, no mercado, a preços "relativamente descontados", de acordo com Costa, e a joint venture pode adquirir áreas em caixa. "Vemos uma janela interessante para aquisição de terrenos nos próximos meses", diz o sócio da HSI.

Boa parte dos negócios está sendo originada pela Nortis, mas a avaliação das oportunidades é conjunta, assim como a realização das análises de viabilidade e do mercado. "Todas as decisões estratégicas são de comum acordo", diz Terepins. A Nortis tem serviços de construção, mas as obras dos projetos da joint venture poderão ser terceirizadas.

Terepins estava fora do mercado desde outubro de 2015, quando deixou as presidências executiva e do conselho de administração da Even, da qual foi um dos fundadores. "Apesar de nova, a Nortis carrega minha experiência de décadas no mercado imobiliário", afirma. O empresário acrescenta que tem experiência em trabalhar com fundos de private equity. O primeiro investimento da gestora Paladin Realty Partners Brasil foi feito na Even.

Segundo Terepins, nesta sua nova fase na incorporação, a busca não é por crescimento, mas por "excelência", e os segmentos de média e alta renda demandam tratamentos "individualizados". Na avaliação do empresário, nos primeiros anos após a abertura de capital das incorporadoras, houve imprudência do setor em relação à gestão e ao crescimento, em cenário de oferta "quase irrestrita de crédito". Costa conta que a HSI também não tem interesse de ganhar escala em incorporação residencial. "Seremos bem criteriosos com os projetos e vamos evitar VGV muito concentrado", diz o sócio da gestora. Questionado sobre a possibilidade de a HSI comprar estoque remanescente de unidades residenciais de incorporadoras, o executivo respondeu que o que está disponível para aquisição tem qualidade "bem inferior" aos projetos em desenvolvimento.

As participações em projetos da PDG Realty, adquiridas pela HSI em 2014, não foram feitas com recursos do Fundo V. No quarto trimestre do ano passado, houve descruzamentos dessas participações entre PDG e HSI.

Fonte: Valor Econômico

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