HSI RETOMA INVESTIMENTO NO SEGMENTO DE GALPÕES

A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) está retomando suas apostas em galpões, segmento no qual vai atuar por meio da plataforma Syslog em projetos de padrão triple A. A intenção é que condomínios logísticos sejam seu segundo negócio no prazo de dois anos, atrás do de shopping center. Nesse período, a gestora de fundos de private equity imobiliário e crédito estruturado pretende ter meio milhão de metros quadrados de galpões prontos e, "preferencialmente, locados", segundo o sócio fundador, Máximo Lima. Estão previstos investimentos de R$ 500 milhões.

Quando ainda se chamava Prosperitas, a empresa foi detentora do maior portfólio de galpões do país até vendê-lo para a Global Logistic Properties (GLP), em novembro de 2012. O prazo de não competição com a GLP se encerrou em 2014, mas a gestora considerou que aquele não era o momento de voltar ao segmento. "Em 2015, o cenário estava bem ruim, e havia muitas áreas sendo entregues. No ano passado, a oferta começou a cair, mas os preços de aluguéis ainda tinham queda real", acrescenta Lima.

A HSI começou a procurar terrenos e projetos no fim de 2016. Segundo o sócio da gestora, as quedas dos preços de terrenos para galpões foram bem mais acentuadas do que as dos valores dos ativos. Atualmente, o portfólio de galpões da HSI soma 112 mil metros quadrados de áreas locáveis, e há potencial para mais 200 mil metros quadrados. A estratégia será desenvolver projetos em fases direcionados para grandes usuários, com poucos inquilinos por empreendimentos.

A gestora tem um galpão residual de 55 mil metros quadrados locáveis do portfólio antigo, em Curitiba, e outro, de 57 mil metros quadrados, situado em Duque de Caxias, na Baixada Fluminense, que foi comprado da WTorre por R$ 115 milhões neste ano. Metade da área desse empreendimento, chamado de Syslog Galeão, está locada. A HSI está em via de assinar a locação do galpão de Curitiba para um usuário único, segundo Lima.

Há opção de compra para dois terrenos no entorno da cidade de São Paulo. O Estado de São Paulo será o principal foco da HSI em condomínios logísticos. "A recuperação começa por aqui", destaca Lima. Ter mais produtos na região de Duque de Caxias também está no radar da gestora.

A intenção é que um terço do novo portfólio seja adquirido, um terço construído e um terço resulte da conclusão de desenvolvimentos de projetos que a empresa já possui.

Na avaliação de Lima, o mercado de galpões tem melhorado, "mas ainda há um nível de vacância razoável". Em função do prazo médio de um ano para a liberação das licenças para os projetos, a expectativa é que os projetos a serem desenvolvidos pela gestora fiquem prontos quando a relação entre oferta e demanda estiver mais favorável.

No início do ano, Lima disse ao Valor que a HSI pretendia desembolsar de R$ 1 bilhão a R$ 1,5 bilhão na compra de ativos imobiliários neste ano, mas não será possível alcançar esse patamar em função das expectativas de preços dos vendedores superiores às da gestora. "Eu esperava que os preços mais baixos durariam um pouco mais", afirma Lima. Em 2017, foram desembolsados R$ 780 milhões em aquisições. A nova projeção para desembolso do total de R$ 1,5 bilhão é até meados de 2018.

Ainda há oportunidades de ativos depreciados ("distressed", no jargão do mercado) em shopping centers e galpões, segundo o executivo, mas as negociações levam tempo. Em escritórios comerciais, esse tipo de negociação já deixou de ocorrer.

No segmento residencial, a HSI tem comprado terrenos de olho na melhora do mercado em 2018. A empresa tem duas parcerias no segmento para incorporação de projetos: com a Nortis e com a Idea!Zarvos. Há conversas também com bancos que receberam imóveis residenciais em dação de pagamento por parte de incorporadoras endividadas.

A HSI investe recursos de fundos soberanos, de universidades, de pensão e "single family offices". Cerca de 60% dos investidores são dos Estados Unidos, e o restante está distribuído na Ásia, Europa e no Oriente Médio.

Fonte: Valor Econômico

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