GESTORA VBI CRIA PLATAFORMA PARA ATUAÇÃO EM GALPÕES

A gestora de recursos focada no mercado imobiliário VBI Real Estate acaba de lançar a VBILog - plataforma de negócios de galpões -, com expectativa que o segmento se torne seu principal negócio em dois anos. A intenção é atuar em construção sob medida ("build to suit") de galpões com contratos de locação de longo prazo. Também estão no radar operações de "sale and lease back", modalidade em que a empresa ocupante vende o imóvel para obter recursos e continua instalada no local, pagando aluguel.

Nos últimos meses, outras gestoras de recursos e empresas focadas em condomínios industriais e logísticos divulgaram apostas no segmento, liderado pela Global Logistic Properties (GLP). É o caso da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), da BR Properties e da Log Commercial Properties, controlada de logística da MRV Engenharia. Outro exemplo foi o anúncio, em junho, de joint venture formada por RB Capital e Macquire Capital para atuar em galpões.

Empresas de logística e varejistas têm sido as maiores demandantes de áreas, principalmente para atender às necessidades do comércio eletrônico. "O mercado está com a sensação de que o pior já passou", afirma o sócio da VBI Rodrigo Abbud. A procura não se limita ao eixo Rio-São Paulo, mas se estende a mercados como Extrema (MG), Pernambuco e Bahia.

Na sexta-feira, a VBILog entregou galpão de 35 mil metros quadrados, desenvolvido, em Extrema, para a Ambev em 135 dias. A obtenção do habitese desse empreendimento marca o início das operações da plataforma. A gestora já atuava em galpões, mas o segmento era uma unidade de negócios, assim como o comercial - sua principal atuação -, o residencial, o de shopping centers e o de logística.

A VBILog tem US$ 150 milhões comprometidos para galpões de um fundo de US$ 400 milhões captado em 2016 e no início deste ano, segundo Abbud.
Havia expectativa que os US$ 150 milhões se destinariam a operações a serem fechadas em 18 meses, mas o aumento de consultas, desde o início do ano, e contratações recentes levam a gestora a esperar que os negócios assinados nos próximos seis meses respondam pelo total.

A VBI já deu início a conversas com investidores sobre a provável necessidade de novos aportes. A gestora capta recursos, principalmente, nos Estados Unidos e na Europa. Os investimentos são feitos com recursos próprios e, depois, possíveis formas de estruturação financeira são analisadas. O formato permite acelerar o desenvolvimento dos projetos. A construção é terceirizada.

Conforme o Valor apurou, além do contrato com a Ambev, a VBI fechou, nos últimos meses, 20 mil metros quadrados para a Renner no mesmo condomínio de Extrema e 10 mil metros quadrados para a DHL, mas a gestora não confirmou os nomes. A empresa tem conversas também para desenvolver sob medida projeto de cerca de 40 mil metros quadrados na Grande Salvador para outra varejista, contrato que pode ser assinado em 30 dias.

"Há carência de imóveis eficientes no mercado. A estratégia logística dos inquilinos é estar perto de rodovias e grandes centros", diz o sócio da gestora à frente da VBILog, Alexandre Bolsoni. Segundo o executivo, existe grande potencial de ganho de eficiência logística no mercado.

A plataforma tem 250 mil metros quadrados de áreas com terraplenagem para o segmento de galpões e 140 mil metros quadrados de empreendimentos em operação. Os galpões prontos se localizam em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Dos 400 mil metros quadrados em propostas que a VBILog tem em curso, pouco mais da metade está em São Paulo e no Rio.

Outras empresas de galpões também estão investindo em operações de "build to suit" fora do eixo Rio-São Paulo. "Nos últimos dois trimestres, foram fechados vários contratos fora desse eixo, em regiões sem estoque de galpões, como a de Extrema", conta a diretora de serviços corporativos da Herzog, Simone Santos. Ela ressalta que o município mineiro fica próximo a São Paulo e oferece incentivos fiscais para empresas de bebidas e comércio eletrônico. "Investidores têm projetos aprovados no município, o que facilita a tomada de decisão pelos ocupantes", acrescenta a diretora da Herzog.

O Valor apurou que a Log fechou contrato de construção de galpão sob medida para a Ambev, em Recife, e para a Magazine Luiza em Londrina (PR).
Os dois imóveis serão entregues no segundo semestre de 2018. Procurada, a Log não comentou o assunto.

Dados da Colliers Brasil apontam que o segmento de galpões encerrou o terceiro trimestre com taxa de vacância de 26%. Nos maiores mercados, a vacância ficou em 28% no Estado de São Paulo e no Rio de Janeiro, 9% em Pernambuco, 16% em Minas Gerais e 39% no Paraná. Juntos, esses cinco Estados responderam por 90% do estoque nacional.

Segundo levantamento da Siila Brasil , em São Paulo, as principais operações do trimestre foram a locação de 31,3 mil metros quadrados pela Lopes Supermercados e de 18,5 mil metros quadrados pela Femsa em condomínio da TRX, em Guarulhos. No Rio de Janeiro, a B2W se expandiu em dois módulos de condomínio da Golgi, em Seropédica, em locação temporária, até janeiro, segundo a Siila.

Na avaliação do presidente da Siila Brasil, Giancarlo Nicastro, haverá "bastante procura" por galpões no próximo ano, mas não em patamar suficiente para reduzir a taxa de vacância, por causa do elevado volume de entregas. De acordo com Nicastro, a melhora efetiva do mercado ocorrerá em 2019 caso as reformas sejam aprovadas. "A expansão da Amazon pode ter grande contribuição para movimentar o mercado brasileiro de galpões", acrescenta o executivo da Siila.

Fonte: Valor Econômico

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