RETORNO IMOBILIÁRIO COM SOTAQUE

Se no Brasil as recomendações para os investidores têm sido buscar os fartos e mais seguros retornos da renda fixa, no exterior, mais especificamente nos Estados Unidos, a renda variável ganha concorrência. Depois de cinco anos de ganhos consecutivos desde 2009, a bolsa começa a perder fôlego, abrindo espaço para investimentos alternativos. O mercado imobiliário americano, mesmo diante da recuperação econômica em curso e da consequente recomposição de preços dos imóveis, continua a oferecer oportunidades, na visão de especialistas, e é de olho no interesse cada vez maior dos brasileiros em diversificar as aplicações que gestoras têm oferecido produtos para explorar esse nicho. E não apenas naquele país, como também na região europeia. 

A situação não é a mesma do auge da crise financeira, dizem especialistas, o que significa que o período não está mais tão propício para encontrar barganhas, mas, sim, buscar investimentos em nichos específicos e que vão além do simples ganho especulativo, ainda que possam levar a retornos de dois dígitos.

Por meio de seu braço nos Estados Unidos, a gestora brasileira TRX acaba de lançar um fundo de investimento para explorar o mercado imobiliário americano, com foco em investidores de private banking e gestoras de patrimônio e retorno estimado de 13,8% ao ano, já líquido de impostos e taxa de administração. "Queremos levantar capital de investidores brasileiros, mas também de latino-americanos no futuro", afirmou o presidente do grupo TRX, Luiz Augusto do Amaral, a investidores em evento realizado em abril em Miami.

Os recursos da carteira devem ser direcionados de maneira equilibrada para quatro segmentos: "self storage" (armazenamento de móveis e mercadorias), galpões modulares, prédios comerciais e imóveis residenciais. O fundo terá investimento mínimo de US$ 300 mil, embora a gestora espere aportes maiores, entre US$ 500 mil e US$ 1 milhão, com um total projetado de US$ 100 milhões a ser captado.

Como serão montadas quatro holdings diferentes para os segmentos nos Estados Unidos, o investidor que optar por apenas uma das estratégias poderá entrar via fundo exclusivo, por exemplo, porém com tíquete mínimo maior, de US$ 5 milhões a US$ 10 milhões.

O fundo estará sediado nas Ilhas Cayman e terá duração de cinco anos. "Estamos mirando um estoque de capital que já está aqui nos Estados Unidos e que hoje está parado", disse Amaral.

Com R$ 4,3 bilhões sob gestão, a TRX destaca a diversificação do fundo, ao ressaltar as diferenças entre os segmentos, como a maior segurança do segmento de self storage, com demanda inelástica, assim como a estabilidade da área de galpões. O nicho residencial também conta com certa proteção, já que o foco está numa classe americana mais baixa, que recebe subsídio do governo. A ideia nessa área é comprar casas com valores depreciados, podendo alugá-las ou vendê-las posteriormente, investimento que demanda uma gestão mais ativa.

Scott Pryce, responsável pela TRX Investments, nova operação baseada em Miami, defende que a qualidade da renda imobiliária nos EUA é maior e chama atenção para a liquidez do mercado, ainda que o nível de rentabilidade seja menor, dada a maturidade do setor no país. A relação entre risco e retorno no Brasil é maior, diz Pryce, mas investimentos no exterior entram na seara da diversificação de risco.

Também com foco nos Estados Unidos, a Riviera Investimentos, subsidiária do Banco Paulista, conta com um fundo de investimento voltado apenas ao segmento residencial da Flórida, destino preferido dos brasileiros no país.

Da mesma forma que a TRX, o foco está numa camada da população de renda mais baixa, porém com um modelo diferente de negócio. Conforme Alvaro Augusto de Freitas Vidigal, sócio do Banco Paulista, o fundo busca oportunidades pontuais na oferta de financiamentos de residências com valor da ordem de US$ 100 mil fora de Miami para residentes nos Estados Unidos que não conseguem se qualificar para um crédito bancário. "Os bancos emprestam dinheiro a um juro de 3,5%, e nós, a 12% ao ano", afirma Vidigal.

O empréstimo costuma ter prazo de dez anos, mas ele ressalta que os residentes costumam ficar apenas dois anos, pois, a partir de então, tendem a conseguir crédito bancário para refinanciar a dívida com juros menores.

O modelo do fundo, entretanto, nem sempre foi assim, já que, no início, o rendimento visado estava essencialmente voltado à compra de residências em processo de "foreclosure" (ou seja, quando voltam aos bancos após o não pagamento de hipotecas, equivalente a um despejo) para vendê-las, mais tarde, por valores maiores.

Hoje, 60% da carteira ainda está alocada em imóveis alugados que serão vendidos quando os preços subirem e 40%, em recebíveis de casas já vendidas e atualmente hipotecadas. Mas Vidigal espera que, em julho, o fundo já tenha uma composição mais equilibrada.

"Antes era só especulação, mas os ganhos do passado já não estão se repetindo. Hoje você tem que procurar mais segurança e menos especulação imobiliária", afirma Vidigal, que assinala que o retorno líquido do fundo gira em torno de 10% ao ano.

O investidor pode acessar essa estratégia via fundo multimercado brasileiro com 100% dos recursos aplicados em outra carteira sediada nas Bahamas, destinada a brasileiros e estrangeiros. Como o fundo local tem hedge cambial, Vidigal explica que, para aqueles que procuram investir em dólar (com recursos já fora do país, por exemplo), é possível aplicar diretamente nas Bahamas.

Quando o investimento é feito diretamente no exterior, independentemente do lugar em que o fundo estiver sediado, paraíso fiscal ou não, quando o assunto for tributação, será sempre a lei brasileira que vai vigorar, diz Roberto Justo, sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados. Isso significa que, sempre que um investidor resgatar o total aplicado no fundo fora, ele estará sujeito à alíquota de 15% sobre o ganho apurado, se ele houver, no mês subsequente do resgate e a ser pago no Brasil.

A principal diferença reside na tributação referente à transmissão de bens após morte. "A maioria dos fundos não é constituída nos EUA por uma questão de herança", diz Justo, em referência ao imposto da ordem de 40% no país, ante 4% no Brasil, no caso do ITCMD no Estado de São Paulo. O advogado assinala que lugares como Cayman e Bahamas não têm imposto sobre herança.

Michael Gagliardi, sócio da gestora de patrimônio G5, diz ter visto ultimamente boas oportunidades de produtos no mercado imobiliário exterior, com grande parte voltada pra renda. Mas não se trata de uma aplicação para um investidor iniciante, ressalta. "É muito mais como uma diversificação do portfólio lá de fora do que fazer uma estrutura aqui ou mandar dinheiro do Brasil para o exterior", assinala.

Richard Ziliotto, sócio da gestora de patrimônio Taler, ressalta que é preciso ter cautela ao se investir no mercado imobiliário no exterior, diante dos custos e da operação para se criar um veículo no Brasil para aplicar fora.

E qual retorno deve-se buscar ao observar a oferta imobiliária internacional? Para Gagliardi, um patamar de 8% a 10% em dólar é atrativo em um cenário de taxas ce juros próximas de zero na cena externa. Mas ele pondera que é preciso ser cuidadoso na análise dos investimentos, levando em consideração os riscos estruturados, os parceiros aos quais as empresas brasileiras se associam, o perfil do financiamento, do comprador, as questões tributárias e as próprias especificidades legais, como situações de retomada de imóveis, por exemplo.

A busca deve ser por um portfólio balanceado e é preciso estar atento à liquidez dos ativos. "Imagino que algumas pessoas fiquem seduzidas por um retorno maior e deixem de lado a questão da liquidez, mas o mercado lá de fora, de ativos ou imobiliário, é muito desenvolvido", ressalta.

E não são apenas os Estados Unidos que estão no foco dos brasileiros. Justamente pela maturidade desse mercado e pela recuperação de sua economia, há quem esteja acompanhando mais de perto oportunidades na Europa, mais especificamente na Alemanha, com foco em geração de renda.

Arthur Mizne, responsável pela área de investimentos globais da M Square, avalia que, na Europa, o retorno não se dá por especulação imobiliária. "Nos mercados desenvolvidos, é difícil achar barganhas. O mundo todo busca 'yield' [retorno], quer renda, e tudo que tem renda já está com preço muito alto", diz.

Por meio de associação com gestoras locais, a M Square já investe há cerca de quatro anos principalmente no mercado alemão, onde o trabalho é mais ativo. Isso significa comprar imóveis principalmente comerciais sem alavancagem e reformá-los para contar com aluguéis com contratos melhores.

Também um pouco cético com o potencial de retorno do mercado imobiliário americano, Ziliotto, da Taler, tem olhado atualmente para as oportunidades na Alemanha, em meio à recuperação da economia europeia. Seu foco, contudo, está na parte residencial, de olho na renda.

"Quando se tem foco em ganho de capital, você tende a buscar de largada algo que vá oferecer um retorno maior, porque há todo um risco vinculado ao projeto. Já quando você vai carregar, a ideia é extrair dali a renda proporcionada por aluguéis, e buscam-se retornos menores, porque há uma estabilidade de renda", observa Ziliotto, que considera uma rentabilidade anual de 15% interessante para se buscar nesse mercado.

Fonte: Valor Econômico

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