Home NEWS Capital Markets BTG será maior ganhador da oferta por BR Properties

Por Graziella Valenti e Chiara Quintão | De São Paulo

 

O banco BTG Pactual, de André Esteves, será o principal ganhador na oferta voluntária pelo controle da companhia de empreendimentos imobiliários comerciais para renda BR Properties, a despeito de também ser um dos compradores na proposta. Ao fim de toda transação e seus desdobramentos, pode levar, em dinheiro, entre R$ 770 milhões a R$ 900 milhões.

A oferta pela BR Properties foi lançada por três compradores finais: BC Fund, o maior fundo imobiliário listado em bolsa do país, gerido pelo BTG Pactual, o próprio BTG Pactual e o grupo Brookfield.

O BTG Pactual já é acionista da BR Properties, com cerca de 32% das ações da empresa. Daí, a perspectiva do resultado. Após todas as etapas da operação anunciada no fim de fevereiro - que inclui a oferta pelas ações na bolsa e a reestruturação dos ativos da empresa - é como se o banco trocasse a posição em ações por imóveis e ainda ficasse com o saldo em dinheiro.

Parte substancial do total líquido que o banco conseguirá deve vir da venda de parte da unidade WT Morumbi detida pelo BTG Pactual, imóvel que não está na carteira da BR Properties. O empreendimento pode ser adquirido pela Brookfield BR7, parceira na oferta pela BR Properties. Há um compromisso da Brookfield de negociar a aquisição da fatia do BTG no empreendimento a partir de um valor de referência de R$ 560 milhões. A transação está condicionada ao sucesso da oferta pela BR Properties, apesar de não ser da empresa.

Outra explicação do ganho do banco está na engenharia da oferta. A BR Properties inteira foi avaliada em R$ 3,6 bilhões para oferta - R$ 12 por ação. Mas esse não é o investimento dos compradores. Mais de R$ 900 milhões sairão da própria empresa alvo da operação, na forma de dividendos - R$ 3,02 por ação. Logo, a BR Properties financiará 23% da tacada.

O gasto dos compradores, assim, recua a R$ 2,7 bilhões - em caso de 100% de aceitação da oferta. A operação é condicionada a uma adesão mínima de acionistas com 85% das ações. Considerando só essa fatia, o investimento total é ainda menor: R$ 2,28 bilhões.

No fato relevante, consta que, ao final da oferta pela BR Properties, o BTG Pactual não terá mais ações da empresa. A partir disso, investidores e analistas da empresa imobiliária entenderam que o banco venderá na oferta seus papéis - o equivalente a R$ 1,15 bilhão.

Consultado, o BTG Pactual não quis comentar a operação. Não há uma informação oficial objetiva sobre a venda dos papéis. O Valor encaminhou uma lista de perguntas, incluindo os cálculos sobre o ganho líquido da instituição.

A compra da BR Properties na oferta será feita metade por um fundo chamado FII Prime, cujo dono é o BC Fund, administrado e gerido pelo BTG Pactual. O banco tem menos de 5,5% das cotas do fundo. A maior parte - 76% das cotas - está com as 17,5 mil pessoas físicas que investem na carteira.

A outra metade da oferta será paga por um outro fundo, o Bridge II. O BTG Pactual terá 70% deste fundo e os demais 30% serão da Brookfield BR7. A Brookfield tem US$ 120 bilhões em ativos imobiliários comerciais sob gestão.

É como se o banco trocasse a posição em ações por imóveis e ainda ficasse com o saldo em dinheiro

Assim, de um lado, o BTG Pactual receberá R$ 1,15 bilhão pelas ações vendidas. De outro, terá um gasto máximo de R$ 940 milhões na compra - caso a adesão da oferta alcance 100%. O investimento mínimo será de R$ 800 milhões.

Isoladamente, na oferta, a fatia em dinheiro que o BTG Pactual poderá obter vai de R$ 210 milhões a R$ 340 milhões - tanto maior quanto menor a adesão, sendo o mínimo de 85% da BR Properties.

Para o BTG, a conta é simples: de um lado ele vende sua fatia de 32% da BR Properties a R$ 12 por ação e, do outro, compra até 35% do capital, por meio do Bridge II, a R$ 8,98 por ação - R$ 3,02 virão dos dividendos distribuídos pela empresa.

Soma-se a isso, a possível venda do WT Morumbi por valor próximo de R$ 560 milhões. Daí, o potencial da transação render R$ 900 milhões à instituição.

Ao final da operação, o BTG Pactual também deterá, diretamente, 14 dos 57 imóveis que hoje são da BR Properties.

Conforme o Valor apurou, trata-se de um desejo antigo do banco de André Esteves: deter os imóveis diretamente. Esse formato facilita a venda separada de cada empreendimento - movimento esperado dentro do setor.

Há informações de que o BTG Pactual já deu início a conversas de venda dos ativos que vai deter após a conclusão da operação. Mesmo que esses imóveis sejam vendidos com algum desconto, a comercialização será mais uma fonte de realização de lucro para o banco, pois o preço proposto na oferta corresponde, segundo alguns avaliadores do setor, à metade do valor justo das propriedades.

O BC Fund, em última instância, é quem será o dono da BR Properties ao fim da transação, por meio do FII Prime. BTG Pactual e Brookfield BR7 saem apenas com imóveis - trocarão seus papéis com o BC Fund pelos empreendimentos. Na prática, a carteira da companhia será dividida ao meio (em valor) entre BC Fund, de um lado, e BTG Pactual e Brookfield BR7, do outro. O patrimônio líquido da BR Properties é de R$ 5,32 bilhões.

Conforme dados do site do fundo, o BC Fund tem R$ 3,15 bilhões de patrimônio líquido e é detentor de 13 imóveis de escritórios. Tais empreendimentos renderam uma receita de R$ 264 milhões em aluguéis, no ano passado. Ao fim de fevereiro, o BC Fund tinha cerca de R$ 700 milhões para novas aplicações, conforme dados públicos.

 

Fonte: Valor Econômico