Home NEWS Wealth Management Desconto imobiliário

Por Beatriz Cutait | De São Paulo

Leonardo Rodrigues/Valor
Moretti, chefe de análise da TRX Investimentos: grupos mais ligados à desaceleração econômica são os que mais sofrem no mercado imobiliário, o que explica os maiores deságios dos fundos de shoppings e lajes corporativas no ano até setembro

Já são oito meses seguidos de recuperação. A variação no ano e em 12 meses está positiva, mas ainda assim o mercado de fundos imobiliários está longe de estar caro. Levantamento feito pela gestora TRX Investimentos mostra que, ao fim de setembro, 54 de 65 fundos imobiliários que integravam o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) eram negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.

Os setores com os maiores deságios médios são os de fundos de shopping centers e lajes corporativas - essa última a categoria mais representativa dessa indústria -, com descontos de 23,7% e 18,1%, respectivamente. Também com uma relação negativa entre valor de mercado e valor patrimonial aparecem os fundos de educação (-16,2%), logística (-8,6%) e de recebíveis imobiliários (-5,4%).

Os únicos setores com prêmios, ainda que pouco representativos, são os de agências bancárias (0,4%) e híbridos - formados por fundos de hospital, hotel e ativos imobiliários comerciais locados na modalidade "build-to-suit" -, com 3,8%.

O chefe de análise da TRX, Brian Moretti, destaca a correlação de desempenho das diferentes categorias de fundo com a economia brasileira. "Os grupos mais ligados à atividade econômica são os que mais sofrem", assinala.

Para José Diniz, diretor de fundos imobiliários da gestora Rio Bravo, os fundos de agências bancárias têm conseguido se destacar no ano por conta dos contratos de locação atípicos. "No momento em que a vacância aumentou substancialmente, chegou a 17% no mercado de São Paulo, você ainda ter um fundo com um contrato atípico, do Banco do Brasil, do Santander ou da Caixa é muito confortável. É quase uma poupança na qual o investidor está aplicando".

No caso das carteiras híbridas, o prêmio foi puxado pelo fundo do Hospital Nossa Senhora de Lourdes, com uma relação entre valor de mercado e valor patrimonial de 12,4%. No ano passado, as cotas da carteira tiveram queda de 14% e, segundo Diniz, o movimento deste ano mostra apenas um ajuste de recuperação. Até o fim de setembro, as cotas do fundo do hospital acumulavam alta de 7,4% na bolsa.

Na ponta negativa, o diretor da Rio Bravo chama atenção para os fundos de renda garantida, principalmente com a elevação das taxas de vacância. Conforme os dados da TRX, as carteiras BM Brascan Lajes Corporativas e CEO Cyrela Commercial Properties, por exemplo, tinham deságios de 37,2% e 27,3%, ao fim do mês passado.

Moretti ressalva que os setores mais descontados tendem a oferecer um rendimento maior, ancorado no "dividend yield" (retorno percentual com a distribuição de rendimento sobre o valor da cota) estimado para 2014. Ao excluir-se o segmento de fundos híbridos, com dividend yield de 11,3% distorcido por uma carteira de hotel, a categoria de lajes corporativas apresenta o maior retorno nessa base, com estimativa de 10,6% para o ano, segundo a TRX.

"Fica a cargo do investidor fazer uma equação entre o desconto atrativo e o dividend yield projetado para este ano. E levar em consideração o gestor do fundo, como ele conduz a política de investimento olhando seu histórico, se houve inadimplência, como é a reposição", afirma o chefe de análise da TRX, que também defende um investimento diversificado no mercado. "Ter apenas um fundo não é um bom palpite."

O analista de fundos imobiliários da corretora Itaú BBA, Giovanni Vescovi, avalia que, apesar da alta do Ifix desde fevereiro, o mercado não se alterou estruturalmente e considera que os preços seguem interessantes, ao se analisar a relação entre risco e retorno. "O cenário não mudou muito na cabeça do investidor, que está em compasso de espera", diz.

Vescovi tem notado mudanças nas carteiras, com um movimento de maior proteção de risco, ou seja, com uma alocação defensiva de curto prazo. Isso pode explicar a valorização das cotas de fundos de agências bancárias, tidos como mais seguros. "A principal mensagem é que não há pressa", ressalta.

Para uma estratégia de curto prazo, o analista ainda enxerga valor em uma alocação tática em fundos de agências e também de papéis (recebíveis). Nesse segundo segmento, o fundo mais descontado ao fim do terceiro trimestre, de acordo com o levantamento da TRX, era o Maxi Renda, com deságio de 20,9%.

Segundo Vescovi, o investidor está em compasso de espera diante de dois elementos de risco no curto prazo que podem afetar a receita dos fundos: o aumento da vacância e as incertezas sobre o comportamento da economia após as eleições. A preocupação, ressalta, é de necessidade de algum ajuste que se reflita nos juros e, consequentemente, nos preços das cotas das carteiras negociadas em bolsa.

Ativos de renda variável, os fundos imobiliários, em sua maioria de lajes corporativas, costumam ter seus retornos comparados aos rendimentos das NTN-Bs (que pagam uma taxa prefixada acrescida da variação da inflação). Esse é o custo de oportunidade do investidor no Brasil e, quando os juros estão em níveis elevados, essa categoria é uma das que perde atratividade.

A avaliação do analista do Itaú BBA é de que, em meados de 2015, será possível ter melhor previsibilidade da economia e mais especificamente dos níveis de vacância, que hoje pressionam o setor imobiliário. "O pico da vacância deve ser batido até o fim do ano que vem, mas já teremos uma visibilidade bem grande do que está para acontecer cerca de seis meses antes. O cenário estará bem mais confortável para o investidor se posicionar", comenta.

Com um ambiente mais previsível, Vescovi espera o início de um movimento de compra de fundos de lajes corporativas.

O cenário-base do Itaú é de manutenção da taxa Selic no atual patamar de 11% ao ano em 2015. Já o mercado espera um aumento dos juros para 11,88%, segundo o Boletim Focus, do Banco Central, divulgado na segunda-feira.

Com uma taxa de juros atualmente "adormecida", Diniz, da Rio Bravo, espera que as cotas variem mais daqui para frente conforme a performance operacional de cada fundo. Mas isso não quer dizer que os gestores não estão tendo que rebolar para entregar resultados.

O diretor de fundos imobiliários da gestora conta que, embora veja os fundos como um todo com locatários bastante sólidos, o mercado tem feito concessões, como descontos temporários em aluguel ou aprovação de investimentos demandados pelos inquilinos. Algo que não afete de maneira relevante a cota, mas que sirva de agrado, diz.

"De maneira geral, está todo mundo consciente do mercado. Apesar de as cotas terem subido um pouco no ano, o valor patrimonial dos fundos continua muito acima do valor de mercado. Entendemos que os fundos imobiliários continuam baratos", assinala Diniz.

A exemplo de Vescovi, do Itaú BBA, o diretor da Rio Bravo aponta que, para os mais conservadores, a recomendação de investimento segue nos fundos de agências bancárias. Se a aposta estiver na melhora da economia e houver maior disposição a risco, Diniz indica um olhar sobre as carteiras de renda garantida.